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      “鼓浪嶼是塵世的天堂�！�1910年，在廈門居住了25年的外國人菲力普曾在他所寫的《廈門方志》里這么贊美鼓浪嶼，還稱其是“最理想的住宅地”。這個“塵世的天堂”作為廈門的一部分也亮相在上海世博會上。廈門出現(xiàn)在世博會歷史上首次嘗試的“城市最佳實踐區(qū)”里，并且是同展區(qū)中的全球首個亮相城市。

      如今，鼓浪嶼正走在申遺的路上。鼓浪嶼把申遺的主題定為“社會變革中的歷史見證”，自2008年11月正式啟動申遺，申遺的專家顧問組已經(jīng)完成了《鼓浪嶼世界文化遺產(chǎn)國家預(yù)備名錄申報文本》和《鼓浪嶼保護規(guī)劃綱要》的編制。

      但由于鼓浪嶼老別墅大多飽經(jīng)歲月風(fēng)霜，傾頹破敗，島上有許多被認(rèn)定為“歷史風(fēng)貌建筑”的老建筑有的已是危房，有的部分倒塌 這些老建筑的尷尬處境無疑是鼓浪嶼申報世界文化遺產(chǎn)的障礙。如何保護老建筑，讓它們重?zé)ü獠剩�再度成為各方關(guān)注的焦點所在。

      而鼓浪嶼也正在老建筑的保護、修繕、利用中，探索一個成功模式，一條可行之路。

      歷史風(fēng)貌建筑保護的立法探索

      鼓浪嶼風(fēng)貌建筑的建成時間從幾十年到上百年，經(jīng)歷風(fēng)雨沖刷，年久失修。由于很多房子的主人或在海外，或是沒有確切的產(chǎn)權(quán)人，或者是擁有者也沒有能力對建筑做大規(guī)模有計劃的修理。

      2000年1月13日廈門市第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十二次會議通過了《廈門鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》(簡稱舊條例)，詳細(xì)規(guī)定了從認(rèn)定、保護和管理鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑的方法和措施。該法規(guī)從2000年4月1日起施行。制定一部地方性法規(guī)來保護某種歷史風(fēng)貌，這在我國的立法上是史無前例的。自此，鼓浪嶼上的歷史風(fēng)貌建筑有了法律的“保護傘”。

      在舊條例頒布的同時，廈門政府組建了專門的風(fēng)貌建筑認(rèn)定和指導(dǎo)保護的機構(gòu) 廈門市歷史風(fēng)貌建筑保護委員會。該委員會組織了建筑、文史等方面的專家在2001年 2008年期間對鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑進行了全面普查，完成了308棟建筑的測繪和建檔工作，廈門市政府撥出專款，由風(fēng)貌建筑保護辦負(fù)責(zé)，依據(jù)“修舊如舊”的原則先后進行對老建筑的修繕。

      然而，因為維護歷史風(fēng)貌建筑須先與業(yè)主協(xié)商，但很多老建筑的繼承人在海外，協(xié)商難度大，由政府出面強行維護又缺乏法律依據(jù)。舊條例回避的歷史風(fēng)貌建筑的產(chǎn)權(quán)問題，也成為了歷史風(fēng)貌建筑保護工作的最大障礙。

      2007年底，廈門市規(guī)劃局、鼓浪嶼管委會開始對《廈門市鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》進行修訂。2009年3月20日，廈門市第13屆人大常委會第13次會議全票通過了《廈門經(jīng)濟特區(qū)鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》(簡稱新條例)，并確定新條例從當(dāng)年7月1日起實施。新條例最大的變化是明確規(guī)定了歷史風(fēng)貌建筑的產(chǎn)權(quán)：鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑一經(jīng)認(rèn)定就成為全社會的公共財富，建筑所有人、管理人和使用人都應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的社會責(zé)任。新條例規(guī)定，所有人不明且無管理人、無使用人的歷史風(fēng)貌建筑，由風(fēng)景區(qū)管理機構(gòu)進行統(tǒng)一保護、管理和利用。

      政府先行修繕的可行之道

      自有法規(guī)保障以來，政府幾年來修繕保護的風(fēng)貌建筑已有103幢。這其中，有的是由政府先出資修繕;有的是業(yè)主無力修繕，便和政府共同出資修繕，政府因之獲得老建筑的使用權(quán);有的是業(yè)主不明的老建筑，政府先墊資修繕，再用租金收入來抵扣修繕費用。

      在修繕和保護歷史建筑的同時，政府也在積極地尋找適合的“認(rèn)養(yǎng)人”，希望以市場角度的開發(fā)利用來使老別墅重新獲得生命。

      從2004年開始，根據(jù)貫徹保護與開發(fā)利用相結(jié)合的原則，為鼓勵社會各界積極參與對風(fēng)貌建筑的保護，鼓浪嶼 萬石山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會發(fā)起風(fēng)貌建筑開發(fā)、認(rèn)養(yǎng)活動，并先后對外發(fā)布鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑招商項目，為綜合整治過的原日本領(lǐng)事辦公樓、警察署本部、警察署宿舍樓、亦足山莊、殷盛宗舊居、觀彩樓、海天堂構(gòu)等老別墅尋找投資人。2005年1月，又推出鼓浪嶼上較具有代表性的42幢歷史風(fēng)貌建筑對外招商，位于筆山路9號的亦足山莊成為加拿大寶姿時裝有限公司的設(shè)計師會所，同時有多幢老別墅分別被認(rèn)養(yǎng)。

      市場運營使老別墅重獲新生

      鼓浪嶼這個隔絕了車馬喧囂，放大了琴音海潮的靜謐島嶼，越來越受到游客青睞，但從前游客選擇住在鼓浪嶼的并不多，而且島上的酒店也只有國營的三兩家可選擇。2008年，廈門市把鼓浪嶼定位為“公園之島、文化之島、休閑之島”，并把家庭旅館項目當(dāng)作“休閑之島”的推進重點，而鼓勵把老別墅改造成家庭旅館，也是出于對老別墅的有效保護，因為開設(shè)家庭旅館基本不會對老建筑的結(jié)構(gòu)有太大改動。

      政府對鼓浪嶼家庭旅館大開鼓勵和方便之門，甚至限制鼓浪嶼家庭旅館的消防標(biāo)準(zhǔn)大大放寬，只要符合住宅消防要求即可。

      許多老別墅經(jīng)過華麗轉(zhuǎn)身，變?yōu)殚_門迎客的家庭旅館：娜雅家庭旅館原是德國領(lǐng)事館;李家莊休閑咖啡旅館，其前身是菲律賓“木材大王”李清泉給父親購買的別墅;曾為基督教會女牧師居住的“倫敦差會姑娘樓”改建成了喜林閣咖啡旅館。

      這些家庭旅館受到了喜歡鼓浪嶼慢生活的游客的追捧，即使在旅游淡季生意也不淡，在節(jié)假日更是一房難求，需要提前一段時間預(yù)付定金訂房。市場前景看好的家庭旅館，使老別墅的租金和房價也翻了很多倍。

      家庭旅館無疑是老別墅保護開發(fā)的一個良好范例，民間資本對老別墅進行的市場化運作在一定程度上賦予了老建筑新的生命力。老建筑的積極保護和市場開發(fā)并不矛盾，但如何挖掘老建筑的歷史文化內(nèi)涵，讓開發(fā)利用后的老建筑依然能保有其文化氣息，這也是政府和鼓浪嶼家庭旅館從業(yè)者一直在思考和摸索的。

      鄭惠生：廈門市鼓浪嶼 萬石山風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會副主任

      對于真正來投資又擔(dān)負(fù)起修繕職責(zé)的使用人，我們是鼓勵和歡迎的

      目前鼓浪嶼老別墅投資的確挺熱門，但也有些中介會去找到業(yè)主，拿到授權(quán)委托來買賣老別墅，其目的不是為了修繕和利用，而是轉(zhuǎn)手來獲取利益，這樣對老建筑的危害更大。修訂后的《廈門經(jīng)濟特區(qū)鼓浪嶼歷史風(fēng)貌建筑保護條例》規(guī)定，凡是列入歷史風(fēng)貌建筑的老房子，買賣轉(zhuǎn)讓都要到政府來備案，否則轉(zhuǎn)讓買賣無效。而對于真正來投資又擔(dān)負(fù)起修繕職責(zé)的使用人，我們是鼓勵和歡迎的。比如開辦家庭旅館，老建筑的維修改造包括對建筑的外立面、結(jié)構(gòu)的改造方案都要經(jīng)我們審批，這是對老建筑保護的必要措施。前一段時間，由于和相關(guān)街道辦、工商部門互相間責(zé)權(quán)不明，也導(dǎo)致家庭旅館的市場有些失控，現(xiàn)在我們主動協(xié)調(diào)各部門，明確了開辦家庭旅館由我們管委會來審批。至于目前房租房價上漲也是市場的自發(fā)行為，家庭旅館的良好發(fā)展，要有政府的領(lǐng)導(dǎo)和扶持，才能健康發(fā)展，否則會有偏離，我們既要保護好老建筑，也要好好地利用開發(fā)。如果未來鼓浪嶼列入世遺，作為文化遺產(chǎn)地，其管理也要更為規(guī)范，政府已經(jīng)在做準(zhǔn)備，這將比原來只針對老建筑的保護更為全面。

      龔潔：曾籌建廈門博物館并任館長，現(xiàn)為廈門規(guī)劃委員會顧問、鼓浪嶼風(fēng)貌建筑委員會委員、廈門市文物保護專家組成員、鼓浪嶼申遺顧問

      我鼓勵和支持民間資本來投資，但前提是要聽從專家的意見

      鼓浪嶼還在探索，這么多老建筑要保護利用好是一個巨大的藝術(shù)工程，其中觀點的碰撞也非常激烈，取得共識非常不容易，并且如何協(xié)調(diào)好業(yè)主、管理人、使用人的關(guān)系，也算得上一門藝術(shù)了。

      鼓浪嶼風(fēng)貌建筑委員會委員做了很多工作，我們比較過全國其他地方老建筑的保護，廈門政府在這個問題上的關(guān)注和行動是比較領(lǐng)先的，中國其他地方的老建筑是由文物局或房管局來實施，這樣會有一定的缺失，但鼓浪嶼則是綜合各部門，在保護上既有理論也有實際，在保護中也挖掘其中的文化，這樣老建筑就能很好地保護下來。

      鼓浪嶼的老房子有特殊性，真正的主人很多已經(jīng)不需要，或者傳至第四代第五代，繼承者有上百人，誰也不愿意來修。目前的立法保護老建筑，可以租借、出售、贈予，自修，但不得改變其外觀和結(jié)構(gòu)。對于老別墅的開發(fā)改造，尤其要注意將老建筑的歷史文脈完全保留，千萬不要按現(xiàn)代人的意志去理解和強加符號，畫蛇添足。像海天堂的改造就是個有文化含量的項目，企業(yè)和政府聯(lián)合開發(fā)，對修繕堅持了“修舊如舊”的原則，我還建議把老別墅里的地磚全保留下來，再重新鋪設(shè)，其美麗果然受到很多參觀者的注意。

      對目前逐漸熱門起來的投資改造我有擔(dān)憂，我鼓勵和支持民間資本來投資，但前提是要聽從專家的意見，不能變成單純的經(jīng)濟開發(fā)，家庭旅館過于泛濫，也會走上太商業(yè)的道路，也必然會變味。

      楊函憬：32HOW創(chuàng)意院落發(fā)起人之一，千樹創(chuàng)意投資管理有限公司創(chuàng)始人、CEO，專注于老別墅片區(qū)的創(chuàng)意投資經(jīng)營

      既投資其物業(yè)增值，也投資其生活方式經(jīng)營體的回報

      這應(yīng)該是值得慶幸的一件事情，漂在海上的這一個島及1000幢別墅，和我們這代人相遇了。建筑是有生命的，再過100年，這些都將不復(fù)存在其原貌了。所以我一直鼓吹鼓浪嶼的別墅市場請一定不要用廈門眼光來看，在中國，甚至放到全世界你能找得出第二個嗎?第二是請不要用房地產(chǎn)的眼光看，每一幢都是藝術(shù)品，你只有千分之一的機會參與投資，因為稀缺，所以它永遠(yuǎn)不會隨著房市玩什么過山車;第三是這樣一來，投資老別墅和投資藝術(shù)市場沒什么兩樣了，文化，眼光，品味，都同步需要，而不是一件單純低買高賣的傻瓜事，你得對這樣的文化遺產(chǎn)負(fù)責(zé)任呀!

      而現(xiàn)在的鼓浪嶼呢，就是缺乏理想投資者，缺乏復(fù)合式的投資經(jīng)營方法，就是既投資其物業(yè)增值，也投資其生活方式經(jīng)營體的回報。試想想這個島如果成為全球創(chuàng)意島，那該是多么讓人興奮的一件事情。鼓浪嶼別墅的最大利基點，是其文化的脈絡(luò)，如果因為商業(yè)交易而中斷這種文化的創(chuàng)新與傳承，那么無疑等于是投資者的自宮。

      對于鼓浪嶼老別墅的理想，因為力量有限，我更希望是通過發(fā)起一個專項的老別墅投資基金，在注入資本活力的同時，更注入創(chuàng)意文化及生活方式，善投更要善用，也才會有善報。畢竟鼓浪嶼不能變成一個私家的島嶼，其公共性和開放性永遠(yuǎn)是這個島擁有持續(xù)魅力的基礎(chǔ)所在。最好的東西，只有分享，其價值也才是最大化的。