近日，廣東省東莞市政府發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)城市更新促進(jìn)固定資產(chǎn)投資的若干政策》，宣布推出18條新政策，降低改造成本，提高改造效率，為投資“松綁”，增強(qiáng)社會(huì)資本參與改造的積極性。

　　這則消息再次引起社會(huì)對(duì)城市更新的關(guān)注。近年來(lái)，隨著我國(guó)城市更新的力度和速度的增加，城市更新領(lǐng)域出現(xiàn)了怎樣的變化？在更新過(guò)程中，城市又該如何實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新和提升呢？

　　萬(wàn)億級(jí)城市更新賽道

　　“城市更新是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的賽道。”日前，在廣東省廣州市舉辦的中國(guó)城市更新論壇上，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫如是說(shuō)。究其原因，在他看來(lái)，一線城市的產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來(lái)了城市更新，新辦公、新商業(yè)和新消費(fèi)者，都有著新的空間需求。

　　據(jù)了解，近年來(lái)，隨著一線城市土地吃緊，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量市場(chǎng)逐步見(jiàn)頂。以上海為例，2017年5月，上海市人民政府印發(fā)了《上海市土地資源利用和保護(hù)“十三五”規(guī)劃》，明確指出到“十三五”期末，上海市建設(shè)用地規(guī)模不突破3185平方公里。而2015年，這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到3145平方公里。

　　與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積也在變少。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積15454萬(wàn)平方米，同比下降20.2%。

　　“我們現(xiàn)在財(cái)富的主要形態(tài)是存量，在這種情況之下，城市更新所支配的財(cái)富會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地大過(guò)城市的增量所帶來(lái)的財(cái)富增長(zhǎng)。”廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院和王亞南經(jīng)濟(jì)研究院“雙聘教授”趙燕菁分析說(shuō)。

　　據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全球每年的大宗物業(yè)交易達(dá)10萬(wàn)億人民幣，僅紐約一個(gè)城市就有5500億人民幣，是整個(gè)大中華區(qū)2.4倍。在存量市場(chǎng)領(lǐng)域，我國(guó)未來(lái)增長(zhǎng)空間巨大。

　　房企角力灣區(qū)存量市場(chǎng)

　　近日，廣州市永慶坊舊城改造項(xiàng)目榮膺中國(guó)城市更新論壇十大殿堂案例獎(jiǎng)。收割流量的同時(shí)，永慶坊項(xiàng)目“黨委統(tǒng)籌、政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”開(kāi)發(fā)模式也備受關(guān)注。

　　其中，企業(yè)承辦被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是永慶坊項(xiàng)目改造最成功的環(huán)節(jié)。據(jù)了解，在改造更新中，萬(wàn)科集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目改造、建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，15年運(yùn)營(yíng)期滿后再交回政府。

　　在市場(chǎng)蛋糕和政策紅利的雙重誘惑下，近年來(lái)不少類似萬(wàn)科這樣的房企跑步進(jìn)入城市更新賽場(chǎng)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，品牌企業(yè)如恒大集團(tuán)、碧桂園、保利地產(chǎn)等半數(shù)以上房企已參與到城市更新中。

　　“目前，開(kāi)發(fā)商在粵港澳大灣區(qū)參與較多，灣區(qū)的城市更新政策相對(duì)市場(chǎng)化，細(xì)則相對(duì)完善。同時(shí)，在灣區(qū)片區(qū)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，政府也會(huì)積極推動(dòng)企業(yè)參與到片區(qū)開(kāi)發(fā)中。北京的片區(qū)開(kāi)發(fā)比較少，主要是國(guó)企在參與。”蘇鑫向記者分析說(shuō)。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年上半年約16家品牌房企通過(guò)舊改布局大灣區(qū)，總舊改占地面積近5500萬(wàn)平方米。房企舊改灣區(qū)布局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數(shù)最多，廣州改造總面積最大。

　　社會(huì)資金涌入的同時(shí)，也緩解了政府在城市更新過(guò)程中面臨的資金壓力。據(jù)廣東省“三舊”改造協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)庾來(lái)順介紹，截至2019年第三季度，廣東累計(jì)投入改造資金1.5萬(wàn)億元，其中吸引社會(huì)投資1.3萬(wàn)億元，占了總投入的86%。

　　城市更新核心在產(chǎn)業(yè)迭代

　　在眾多企業(yè)扎堆的新賽道上，又該如何讓城市實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新和提升呢？專家普遍認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)是城市更新的核心，城市更新后的空間裝載何種產(chǎn)業(yè)，是決定城市更新成敗的關(guān)鍵。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，城市更新更重要的是產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)施路徑是產(chǎn)業(yè)的迭代賦能城市更新，特別是代表最先進(jìn)生產(chǎn)力的新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。它直接帶來(lái)的是人才、就業(yè)、城市的稅收，是城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　對(duì)此，嘉豐達(dá)董事長(zhǎng)汪浩在接受記者采訪也表示，產(chǎn)業(yè)升級(jí)，是城市更新過(guò)程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)貙?dǎo)入最具活力的新人群，促進(jìn)居住、辦公、商業(yè)空間的更新。

　　除了建筑設(shè)施的更新?lián)Q代之外,城市更新還應(yīng)包括對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生態(tài)環(huán)境、文化觀念等軟件進(jìn)行革新。“城市更新的最終目的，是讓每一棟房子，無(wú)論是改成餐館、農(nóng)家樂(lè)，還是家庭旅館，都會(huì)有現(xiàn)金流產(chǎn)生，只有這樣，城市才會(huì)在更新中實(shí)現(xiàn)升值和創(chuàng)新。”蘇鑫表示。