“在城市更新這一業(yè)務(wù)上，我覺得天津現(xiàn)在是一個(gè)非常好的可以進(jìn)入的時(shí)機(jī)”，津投資管總經(jīng)理劉小冰在10月24日的天津城市更新論壇上表示。

　　在多位投資人的印象中，天津是一個(gè)不太吸引外面資金進(jìn)入的城市，市場(chǎng)的成熟度比較低，客戶來源跟北京這樣的城市差的量級(jí)太大。

　　劉小冰對(duì)此分析道：“跟成熟的市場(chǎng)比，現(xiàn)在天津確實(shí)還有很大的錯(cuò)位，這個(gè)市場(chǎng)我們進(jìn)去了，資本進(jìn)去了，退出怎么辦，從客戶視角來看，這是一個(gè)需要去讓你去培育的市場(chǎng)，而不像北京，上海，客戶是比較成熟的，所提供的產(chǎn)品也是相對(duì)充足的，你選對(duì)了地方，就不用太擔(dān)心能不能滿租的事，只不過是把租金稍微放高一點(diǎn)，放低一點(diǎn)，但是在天津，你很好的位置，你用很低的租金，最后他可能還是空的。”

　　但實(shí)際上，天津在城市更新領(lǐng)域又有著非常大的存量。

　　根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，天津辦公物業(yè)面積達(dá)到了230萬平方米，商業(yè)存量234萬平方米，其他業(yè)態(tài)的存量超過500萬平方米。

　　但這些存量資產(chǎn)的租金水平非常低，根據(jù)天津優(yōu)鋪里鄰的報(bào)告顯示，天津城市更新資產(chǎn)價(jià)格和租賃價(jià)格都低，租金提升空間小，一般在1-2元左右。

　　這在城智更新研究院院長(zhǎng)陳方勇看來，也是很好的投資機(jī)會(huì)，從目前的一線市場(chǎng)投資環(huán)境來看，未來以南京、武漢、天津、西安為代表的二線城市有著更廣的投資空間。

　　“其實(shí)在北京、上海做投資更多的好處是安全性、穩(wěn)定性，但其它增加性已經(jīng)沒有了。原來你投一萬，最后拿十萬這個(gè)可能性不太可能了。但是二線城市存在補(bǔ)缺的可能，因?yàn)樗鼘儆谠瓉肀坏凸赖某鞘校呀?jīng)被打到不能再低的一個(gè)狀態(tài)，天津的住房?jī)r(jià)貴到四五萬了，但寫字樓的租金差不多是成本價(jià)，甚至有可能說是不良了。所以這里有沒有可能因?yàn)槲磥硪恍┰黾拥募t利的東西，帶來的機(jī)會(huì)，我覺得是有可能的。”

　　但這需要政府的思路和政策同步跟上，在人才引入方面，10月15日，天津市發(fā)改委發(fā)布了《關(guān)于天津市促進(jìn)承接北京非首都功能項(xiàng)目發(fā)展的政策措施(試行)》征求意見公告，針對(duì)寶坻京津中關(guān)村科技城和濱海新區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)入駐企業(yè)職工，在醫(yī)保、子女教育及購房等方面實(shí)現(xiàn)兩地互通。政策措施在10月21日通過了征求意見期并開始試行。

　　大部分情況，外界還是將這些政策與住宅市場(chǎng)相關(guān)聯(lián)，但劉小冰認(rèn)為這能提升天津的產(chǎn)業(yè)，他表示，北京前年開始疏解的產(chǎn)業(yè)要真正的要找地方去落地，在整個(gè)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈里，像天津這樣教育、醫(yī)療、市政、城市風(fēng)貌等配套好的地方不多，天津能夠吸引人才后接住北京轉(zhuǎn)移的資源。

　　城市更新業(yè)務(wù)上，劉小冰認(rèn)為，天津政府還需要在思路上進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

　　“我們現(xiàn)在其實(shí)還沒有太看到政府的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在完全是市場(chǎng)自發(fā)的，但在北京，政府的推動(dòng)力度都很大，比如在審批上，有沒有正常的通道，現(xiàn)在是每一個(gè)個(gè)案都要去溝通。另外，大部分存量物業(yè)在國企或者政府手里，這些存量業(yè)主的認(rèn)識(shí)，也需要轉(zhuǎn)變。

　　天津的城市更新還有待進(jìn)一步完善，但天津在近幾年的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型以及承接北京的一些功能方面有著重大突破，數(shù)據(jù)顯示，2016年到2018年10月份，北京企業(yè)在天津累計(jì)投資金額3590.54億元，占外省市在津投資額的38.9%。

　　“一線城市看中的是資產(chǎn)，其本身是保值增值，就是地段很好，雖然很破舊，但通過改造可以產(chǎn)生新的價(jià)值，或者資產(chǎn)價(jià)值提升，像天津這樣的二線城市，也存在產(chǎn)業(yè)升級(jí)置換的可能，原來以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，現(xiàn)在需要引渡一些新興的產(chǎn)業(yè)來替換”，陳方勇表示。