項(xiàng)目基本情況

　　開(kāi)發(fā)商： Property Group Partners, Washington, D.C.

　　總體規(guī)劃： Skidmore, Owings & Merrill, Washington, D.C.

　　景觀設(shè)計(jì)： Lee and Associates, Washington, D.C.

　　建筑設(shè)計(jì)： Kevin Roche John Dinkeloo and Associates, Hamden, Connecticut; Kohn Pedersen Fox Associates, New York; and Beyer Blinder Belle, Washington, D.C.

　　交通工程師： STV, Washington, D.C.

　　總承包商： Balfour Beatty Construction, Fairfax, Virginia.

　　結(jié)構(gòu)工程師： Leslie E. Robertson Associates, New York.

　　所有城市都有自己的傷疤，這些是過(guò)去的規(guī)劃留下的問(wèn)題。雖然那些規(guī)劃也是具有良好的愿望，但是有問(wèn)題的城市規(guī)劃會(huì)在接下去的幾十年里對(duì)城市空間起到了負(fù)面的影響。四十多年來(lái)，美國(guó)華盛頓D.C.西北的地區(qū)就存在這樣的問(wèn)題。該地區(qū)的中心緊鄰國(guó)會(huì)山東面：這是一塊3個(gè)街區(qū)長(zhǎng)，200英尺寬的開(kāi)敞地帶，它位于中心高速公路（I-395）的上方，從紐約到東南高速公路（I-695）的下方。

　　這個(gè)地區(qū)的入口位于馬薩諸塞州大路以北，E號(hào)大街南側(cè)，它的東側(cè)是二號(hào)大街，三號(hào)大街沿線是密集的20世紀(jì)中期的建筑。那些建筑因其周邊的高速公路和城市鐵路而成為可城市的核心區(qū)。該區(qū)計(jì)劃在建設(shè)一條城市內(nèi)環(huán)線以便聯(lián)通西端的國(guó)家廣場(chǎng)和東端的安那考斯迪亞河（Anacostia River）。八條車道的中心高速路沿著美國(guó)國(guó)會(huì)大廈西側(cè)，是第二段建筑。

　　憲法大道北部，高速路D.C. 部分將會(huì)穿過(guò)一個(gè)很大的黑人和歐洲人工作區(qū)毗鄰的地方，這里因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)的衰退已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的衰退。（部分原因是該地區(qū)的困難，在地方政府1967一個(gè)完整的重組給其第一的市長(zhǎng)和市議會(huì)特區(qū)半自治規(guī)則。）這個(gè)地區(qū)是一個(gè)衰退的地區(qū)，對(duì)該項(xiàng)目幾乎沒(méi)有做任何抵抗。但是中心高速路建成后七年后，當(dāng)?shù)芈?lián)邦財(cái)政預(yù)算的削減、運(yùn)輸路線的變化以及該區(qū)其他更加富裕地區(qū)對(duì)該高速路項(xiàng)目的持續(xù)抗議，政府開(kāi)始對(duì)該條高速路收費(fèi)。1973年I-395高速路突然終止在馬薩諸塞大道，D.C.區(qū)的規(guī)劃被廢棄。（這使交通堵塞有所緩解，地下鐵延伸至紐約大道，向北延伸了幾個(gè)街區(qū)，這個(gè)交通上的改變于1982啟用。）

一個(gè)新的南行的I - 395道路的斜坡段匯于馬薩諸塞州大道中段。照片由物業(yè)集團(tuán)合伙人提供。

　　四十多年過(guò)去了， 這個(gè)城市的傷疤已經(jīng)逐漸消失，感謝開(kāi)發(fā)物業(yè)集團(tuán)的合作伙伴（PGP）投資13億美元的美國(guó)國(guó)會(huì)大廈發(fā)展基金給這7.5英畝的地方帶來(lái)的變化。該項(xiàng)目包含130英尺高的建筑（包括住宅）和公共空間（PGP說(shuō)，公共空間占該地區(qū)總面積的20%），F(xiàn)和G的街道的鏈接地段以及并提供220萬(wàn)平方英尺的可出租地。

　　目前，工程的進(jìn)度是第一棟建筑預(yù)計(jì)2018年竣工，國(guó)會(huì)大廈預(yù)計(jì)2022年前后建成。

　　為什么建設(shè)需要這么長(zhǎng)時(shí)間？城市經(jīng)濟(jì)不景氣始于（如同其他城市核心區(qū)）20世紀(jì)60年代，這種狀況延續(xù)到世紀(jì)之交。那時(shí)，該區(qū)蓬勃發(fā)展，在最后的這個(gè)十年里，PGP地區(qū)副總裁鮑勃·布朗諾勒（Bob Braunohler）表示，只有該地區(qū)房地產(chǎn)回暖才能負(fù)擔(dān)得了這么投資巨大的城市建設(shè)項(xiàng)目。他說(shuō)：“比較一下的話，我們建設(shè)土地和建造土地的成本比購(gòu)買同等規(guī)模的土地要少。”

　　1988年，當(dāng)?shù)氐囊粋€(gè)開(kāi)發(fā)商康拉德·蒙特（Conrad Monts），獲得城市高速公路的使用權(quán)并提出了一個(gè)多建筑的建設(shè)項(xiàng)目。但是由于各種原因，多年以后該項(xiàng)目被擱置了。2005年的時(shí)候，該地區(qū)還是空置的，蒙特和城市陷入訴訟。找到一個(gè)機(jī)會(huì)，PGP（后被稱為路易斯德萊弗斯財(cái)產(chǎn)集團(tuán)）開(kāi)始和蒙特就這一地塊進(jìn)行談判。這個(gè)過(guò)程經(jīng)歷了好幾年，但雙方?jīng)]有在空地的價(jià)值上達(dá)成一致。該協(xié)商在2012年終結(jié)，阿諾德和波特律師事務(wù)所的一位睿智的律師說(shuō)：PGP要以低于公開(kāi)價(jià)6300百萬(wàn)美金購(gòu)得這塊地，蒙特獲得該地的試用權(quán)出租，但是數(shù)量關(guān)系上遵循的原則是要考慮建設(shè)高速路橋面的隱藏成本，這意味著最終價(jià)格尚未確定。