以“沖突論：跨越政經(jīng)周期的邏輯”為主題的博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會將于3日至6日在海南三亞舉行，網(wǎng)易房產(chǎn)全程直播論壇盛況。

　　主持人：感謝鐘彬先生的發(fā)言。今天上午的論壇內(nèi)容包含主題演講、權(quán)威報告發(fā)布兩部分，上午要做主題演講的嘉賓多達(dá)10位，我們每位嘉賓將演講時間控制在15分鐘之內(nèi)，下面進(jìn)入論壇的第一部分，宏觀經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)政策解讀"。現(xiàn)在請出第一位演講嘉賓全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生女士，聶梅生女士的演講主題是"中國房地產(chǎn)的觀點(diǎn)"，有請。

　　聶梅生:各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓，大家上午好，很高興大家來參加這個會，同時也希望大家積極的支持“博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇”，今天演講的題目是對中國房地產(chǎn)的觀點(diǎn)，也是個人的觀點(diǎn)。對中國房地產(chǎn)的總體觀點(diǎn)，我是這樣看的，第一，本輪房地產(chǎn)調(diào)控是必要的，為什么是必要的，因?yàn)樵诖酥?，有房價高，民怨大，投資過熱，轉(zhuǎn)型困難等幾個背景和前提，因此推動了持續(xù)差不多兩年的房地產(chǎn)調(diào)控，因此說是必要的。

　　現(xiàn)在的調(diào)控成果是勢在必得的，為什么這么說，因?yàn)閯佑昧诵姓侄?、貨幣手段、市場手段，奪冠多管齊下，一定取得必得的當(dāng)前的成果，效果怎樣，我等下仔細(xì)的說。

　　一個是房價開始下行，無論是環(huán)比還是同比都下行了，炒房者出局，開發(fā)投資急速的降溫，住房雙軌制啟動，應(yīng)該說是有效果，跟效果對應(yīng)的代價是必付的，付出的代價是固定資產(chǎn)投資下滑，GDP下降，上下游簫條，未來的問題加速積累，現(xiàn)在積累的速度很快，這個代價我認(rèn)為也是必付的。

　　改革是必須的，如果我們要推動整個經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)良性的發(fā)展，城鎮(zhèn)化是一個很好的方向，但是要想中國城鎮(zhèn)化，必須要進(jìn)行土地制度改革，我們算一下城鎮(zhèn)化現(xiàn)在是50%多一點(diǎn)，如果到70%還有20%，算一下大概有2.5億的農(nóng)民工要進(jìn)城，在他們的背景實(shí)際上是要解決土地的問題，一系列股權(quán)的問題和紅利的問題，城鎮(zhèn)化的問題必須要進(jìn)行土地制度的改革，現(xiàn)在需要民間制度的導(dǎo)入，需要金融制度的改革，現(xiàn)在已經(jīng)開始了，但是困難重重，要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)改革，背景就是解決央企和國企的問題，同時財稅制度要改革，最后要惠及民生，拉動消費(fèi)和民生，最為困難的就是中國收入分配制度的改革，如果四個改革不能實(shí)現(xiàn)，那么下一步經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，恐怕還會碰到很多的稚拙，因此改革是必須。房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型就成為必然，因?yàn)橐呀?jīng)轉(zhuǎn)變了市場結(jié)構(gòu)，各方的利益格局發(fā)生了變化，房地產(chǎn)業(yè)的盈利格局發(fā)生了變化，因此要促進(jìn)住房的雙軌制，促進(jìn)城鎮(zhèn)化，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，促進(jìn)內(nèi)需消費(fèi)，總之，從投資拉動轉(zhuǎn)到承載經(jīng)濟(jì)和社會的發(fā)展，這就是總體的思路。

　　我們回顧一下，拉動房地產(chǎn)的形勢我很快的過一下。全行業(yè)不景氣達(dá)到了八、九個月，到達(dá)了2009年的低點(diǎn)，現(xiàn)在的數(shù)據(jù)是2012年的5月份，指數(shù)是5.49，其他的行業(yè)也就是這樣的，房地產(chǎn)行業(yè)回到了2009年的最低點(diǎn)，可以看到商品房的銷售面積和銷售額，連續(xù)三個月小幅度的上升，我想說一下，銷售額的恢復(fù)比銷售面積要快。

　　看到他們有急劇的跳水，我也沒有想到，從去年的12月份到今年的1、2月份出現(xiàn)了急劇快速的下挫，下挫后3月份到6月份就開始上升，上升的過程中，仍然是負(fù)增長，并沒有回到正值，因此不能說是大幅度的增長，還是在負(fù)增長的恢復(fù)過程中，快速恢復(fù)的是銷售額，慢的是銷售面積，隱含了房價的問題，如果以量換價，應(yīng)該是量多，但是現(xiàn)在不是這樣的情況。

　　土地購置面積有急促的下挫從-19.3到-19.7%，從銷售額和銷售面積的恢復(fù)，土地購置面積開始走暖。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資是繼續(xù)下降，降到最后開始減少，從27.8%下降到18.7%，現(xiàn)在也開始慢慢的走穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)對我國的固定資產(chǎn)投資形成了負(fù)拉動，大家可以看得到，房地產(chǎn)投資一直下降到固定投資之下，今年4月份就開始負(fù)拉動，房地產(chǎn)投資從剛才的曲線可以看得到，有短期急劇下線的特性，固定資產(chǎn)投資是下降的，但是緩慢的，但是房地產(chǎn)投資急劇下降的。房地產(chǎn)投資是在未來不看好的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原來大概有6萬家，現(xiàn)在會少一些，可能也有5萬家左右。如果大家對市場在同一個時間點(diǎn)，就是一季度的時候，大家同時不賣房屋和不看好，5萬家企業(yè)，絕大多數(shù)是民營企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)中民營企業(yè)占絕大多數(shù)，一夜之間開董事會，決定不投資，決定不買地，決定開發(fā)的監(jiān)督和開發(fā)面積，可以很短的時間內(nèi)做出決定，可以在全國這樣做，因此一季度就急劇下降，就是這樣的一個行業(yè)，這一點(diǎn)說明了什么，等一下我會告訴大家，房地產(chǎn)跟其他的行業(yè)不一樣，就出現(xiàn)了想不到的下挫，如果經(jīng)濟(jì)還不好，下挫的程度還會下降，如果急跌的話，就是不斷的下降，但是目前市場剛需的反映出現(xiàn)了小幅的回暖。

　　資金鏈仍然緊張略緩，一季度貨幣投放是1.3萬億元，商品房待售面積仍然存在，曲線從5.1回到5.7，跟去年同期的23相比仍然是緊張的。